Присоединение чердака позволяет превратить обычную квартиру, находящуюся на последнем этаже, в двухуровневые апартаменты, что дает возможность не только расширить жилплощадь, но и значительно повысить степень комфорта проживания.

В этой статье пойдет речь о том, насколько осуществимой является идея присоединения чердака, а также о последовательности действий, выполнение которых должно привести к осуществлению замыслов.

Смысл идеи

Мансардный этаж сооружается, как правило, в частных домах, однако ничего не мешает сделать то же самое на базе чердачного помещения многоэтажного дома со скошенной крышей (впрочем, крыша может быть плоской, и даже эксплуатируемой, лишь бы высота потолка позволяла). Обычно чердаки, являясь техническим помещением, которое обязательно должно быть предусмотрено в проекте дома, никак не используются жильцами дома и полезная площадь простаивает без дела. Исключение составляют единичные случаи, когда на чердачном этаже складируются стройматериалы, оставшиеся при ремонте дома, прочие предметы.

Чтобы превратить часть чердака в жилое помещение, необходимо провести перепланировку, во время которой произойдет объединение квартиры на последнем этаже и площади, которая находится непосредственно над этой квартирой. Как правило, техническая часть вопроса, хотя и требует определенных (иногда весьма значительных) финансовых вложений, но все же во многих случаев является реализуемой. А вот вопросы, которые касаются организационной и юридической части замысла, требуют времени и терпения, поскольку решение их является более затруднительным, а в ряде случаев даже при всей настойчивости владельца квартиры некоторые препятствия устранить не получается.

Итак, присоединение части чердачного помещения к площади квартиры на последнем этаже включает юридическую, организационную и техническую часть вопроса. Рассмотрим подробнее проблемы, которые могут возникать на каждом уровне реализации идеи, а также способы их преодоления.

Организационная часть

Чердачное пространство не является помещением общего пользования, однако является общей собственностью владельцев дома (ст. 36 ЖК РФ), как и прочие помещения, инженерные коммуникации, крыши, пр. Поэтому, для того чтобы один или несколько владельцев квартир на последнем этаже могли использовать или присоединить площадь чердака в своих целях, необходимо согласие жильцов всех квартир дома.

Такое согласие может быть получено исключительно посредством проведения общего собрания жильцов многоквартирного дома, поскольку только в компетенции собрания принятие решений о ремонте, реконструкции дома, проведении различных строительных работ, возведении дополнительных сооружений (2 ст. 44 ЖК РФ).

Во многих случаях получить согласие собственников на эксплуатацию общей площади весьма непросто. Причиной тому является полное отсутствие заинтересованности жильцов в положительном решении данного вопроса. Кроме того, мотивом отказа может оказаться память о былых конфликтных ситуациях, которые возникали между жильцом, претендующим на чердак, и соседями. Также может иметь место и банальная зависть, ведь остальные жильцы не имеют вообще никакой возможности расширить свою жилплощадь.

Принять положительное решение поможет конструктивный диалог - можно предложить соседям оборудовать парковку возле дома или обустроить детскую площадку взамен на уступки относительно чердака. Впрочем, не стоит отчаиваться, если не удалось решить вопрос посредством единогласного решения собрания собственников, поскольку есть возможность использовать один из нескольких способов, о которых будет рассказано ниже.

Юридическая часть

С юридической точки зрения использование чердачного помещения в качестве дополнительной жилой площади будет незаконным даже в том случае, если соседи не имеют никаких возражений. Чердак не имеет статуса жилплощади, поэтому проживать там запрещается. Однако можно освоить площадь на чердаке, обустроив там мансардное помещение (реконструкция чердака), которое посредством проведения перепланировки присоединяется к площади квартиры и, после внесения изменений в документацию (государственной регистрации), станет жилой площадью.

Для того чтобы проводить на чердачном помещении строительные работы и впоследствии проживать там, необходимо основание, а именно - квадратные метры на чердаке должны быть в собственности или использоваться на правах аренды (безвозмездного пользования). То есть, владелец квартиры на последнем этаже, желающий присоединить к площади своей квартиры часть площади чердачного помещения может воспользоваться одним из способов - взять чердачную площадь в долгосрочную аренду (принять безвозмездное пользование) либо выкупить эту площадь.

В свою очередь, согласно действующему законодательству собственники на общем собрании могут подтвердить свое согласие на следующие действия:

  • Реконструкцию чердачного помещения с уменьшением доли общей собственности (или без уменьшения). В этом случае необходимо единогласное решение всех собственников многоквартирного дома;
  • Передача чердачного помещения в аренду (безвозмездное пользование). В этом случае, согласно ст. 46 ЖК РФ достаточно, чтобы проголосовало, как минимум, две трети собственников.

Соответственно выбранному способу присоединения необходимо заключить договор аренды (передачи в безвозмездное пользование, проведение реконструкции) и зарегистрировать этот договор в установленном порядке.

Порядок передачи части чердачного помещения

Если речь идет о передаче чердачного помещения в собственность, все этапы, предшествующие превращению чердака в мансарду, выполняются от лица коллектива собственников. Процедура является достаточно трудоемкой, однако выполнимой, порядок действий выглядит следующим образом:

  • Принятие решения (единогласного) собственников о реконструкции;
  • Получение собственниками разрешения на реконструкцию;
  • Проведение реконструкции (собственниками);
  • Принятие результатов реконструкции и ввод мансардного помещения в эксплуатацию (собственниками);
  • Передача мансардного помещения, внесение изменений в техническую документацию, регистрация права собственности.

В случае передачи помещения по договору аренды все намного проще, после получения согласия собственников все действия выполняются будущим обитателем мансардного помещения. Поэтому порядок действия несколько отличается:

  • Получение согласия на передачу чердачной площади в аренду (безвозмездное пользование);
  • Подписание договора аренды и государственная регистрация документа;
  • Получение разрешения на переустройство чердачной площади;
  • Проведение переустройства;
  • Получение акта приемки и введения мансардного помещения в эксплуатацию;
  • Внесение изменений в документацию (отдельно по мансардному помещению).

Техническая часть

Перед тем, как готовить документы для принятия чердачной площади в аренду или оформления в собственность, нужно выяснить, возможна ли эксплуатация чердачного помещения в качестве жилой площади с технической точки зрения, а также есть ли техническая возможность провести работы, необходимые для физического присоединения части чердака.

Другими словами, нужно понять, не отразятся ли работы на целостности здания, не возникнут ли помехи для работы инженерных систем, сохранится ли доступ к ним, а также как повлияют возведенные стены на маршруты, разработанные для пожарной эвакуации (для жителей этого и соседних подъездов). Если на этом этапе препятствий для переустройства не обнаружено, нужно заказать проект, согласовать его и получить разрешение на перепланировку.

Порядок действий по присоединению чердачного помещения

1. Экспертиза

Первым делом нужно заказать экспертизу, целью которой является получение официального заключения относительно отсутствия технических препятствий для переустройства чердачного. Такую экспертизу проводят органы городского управления строительства и архитектуры;

2. Правоустанавливающие документы

Теперь необходимо озаботиться получением соответствующих решений общего собрания собственников многоквартирного дома и оформлением документов, дающих право получать разрешение на проведение переустройства и последующие действия.

3. Создание проекта

После того, как заключение получено, и все документы, подтверждающие право проводить переустройство, также получены, самое время заняться подготовкой проекта переустройства. Изготовлением проекта занимаются государственные и частные проектные организации, имеющие соответствующие лицензии. После изготовления проект должен быть согласован с рядом инстанций, например, для Москвы это:

  • Архитектурное управление;
  • Госпожнадзор;
  • Мосгаз;
  • Москомархитектура.

4. Получение разрешения

За разрешением на переустройство чердака следует обратиться в городскую Жилинспекцию с перечнем документов:

  • Согласованный проект;
  • Технический паспорт на квартиру;
  • Правоустанавливающие документы (договор аренды, решение о реконструкции, пр.).

5. Проведение работ

Во время проведения работ необходимо строго придерживаться проектной документации, в противном случае на последующих этапах могут возникнуть серьезные осложнения.

6. Приемка работ и сдача в эксплуатацию

По факту выполнения строительных работ нужно получить акт выполненных работ, на основании которого помещение будет документально введено в эксплуатацию. Этим занимаются сотрудники городской Жилинспекции.

7. Изменения в документах и государственная регистрация

Завершающим этапом будет изготовление нового паспорта квартиры (БТИ) с последующей регистрацией прав собственности (если чердачная площадь перешла в собственность, Росреестр). В случае принятия помещения по договору аренды (или в безвозмездное пользование) будет необходимо изготовление документов и проведение регистрации отдельного объекта недвижимости (мансардное помещение).

Ответ: Вступивший в силу с 01.03.05 г.Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), вступивший в силу с 01.03.05 г. , установил порядок согласования проведения реконструкции чердачных/мансардных помещений в многоквартирных домах.

Помещение мансарды (чердака), а равно и иные помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (п.1, ст.36, ЖК РФ). Принятие решения о проведении реконструкции относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п.2, ст.44, ЖК РФ). Для проведения реконструкции мансарды с передачей помещений в ней инвесторам в собственность требуется согласие каждого собственника помещений этого дома, так как помещение мансарды/чердака находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

При передаче отреконструированных помещений в собственность инвесторов произойдет уменьшение общего имущества многоквартирного дома, а уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (п.3, ст.36, ЖК РФ). Решение по передаче мансардных помещений инвесторам принимает большинство (не менее 2/3 от общего числа голосов) собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен в ст.ст.45–48 ЖК РФ. При этом решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, будет обжаловано собственником помещения в судебном порядке, если собрание прошло без него, либо если таким решением нарушены его законные права. Заявление об обжаловании подается суд в течение 6 месяцев со дня несправедливого решения. Суд, учитывая все обстоятельства дела, может оставить в силе обжалуемое решение, особенно, если голос собственника не смог повлиять на результаты голосования. Тогда допущенные нарушения не считаются существенными и принятое решение не влечет за собой причинение убытков указанному собственнику. На результаты голосования по вопросу реконструкции мансарды с дальнейшей ее передачей в собственность третьих лиц влияет голосование каждого собственника помещений в данном доме.

Присоединить чердачное помещение к своей квартире может собственник квартиры на последнем этаже дома . Таким образом, жители этих этажей могут увеличить свое жилое пространство за счет нежилого чердачного помещения, расположенного над их квартирой.

Присоединение чердачного помещения может быть осуществлено двумя способами:

С оформлением мансардного помещения в собственность;

Без оформления в собственность (на правах аренды либо безвозмездного пользования).

Выбор конкретного способа присоединения мансардного помещения зависит от многих факторов: наличия ТСЖ, количества членов ТСЖ, состава членов ТСЖ либо собственников жилых помещений в многоквартирном доме, наличия оформленных прав на долевую собственность и т.д.

Оформить чердачное или мансардное помещение в собственность можно при следующих условиях:

Дом, в котором располагается приватизируемое чердачное помещение, не должен относиться к категории строений, подлежащих реконструкции;

Должно быть получено согласие собственников других помещений, расположенных непосредственно под (рядом) обустраиваемым чердачным помещением (возможно потребуется согласие всех жильцов);

имеется техническая возможность обустройства чердачного (мансардного) помещения.

Хотя «место под крышей» и является общей собственностью жильцов, а не муниципальных властей, приватизировать чердачное помещение могут только те владельцы, которые проживают на верхнем этаже дома. Для этого заинтересованному лицу даже не обязательно созывать общее собрание. Достаточно обойти дом с подписным листом.

После ремонта чердачными помещениями могли бы пользоваться все собственники квартир в доме. Например, разместить там офис правления ТСЖ, управляющей компании или уполномоченного по непосредственному управлению домом (если выбрана одна из этих трех форм управления). Можно на выгодных условиях сдать чердак в аренду коммунальным, жилищным службам, обустроить там тренажерный зал, солярий, домашний кинотеатр и т.п. А наружные стены сдать агентствам для размещения на них рекламных плакатов и щитов.

Собственники могут дать согласие на:

Передачу чердака в аренду либо в безвозмездное пользование (такое решение принимается 2/3 голосов собственников жилых помещений в многоквартирном доме);

Реконструкцию чердака с уменьшением общей долевой собственности (часть общей собственности передается покупателю) или без таковой.

От того, какое решение примут все собственники жилых помещений, будет зависеть освоение чердачного пространства.

Порядок сбора необходимых документов для оформления мансард/чардака

1. Получение чердака/мансарды в аренду либо в безвозмездное пользование схематично выглядит так:

Получение согласия на аренду либо безвозмездное пользование чердаком (частью чердака) у собрания собственников жилья (ТСЖ или ЖСК);

Заключение договора аренды чердака (части чердака) и его государственная регистрация;

Получение согласия собственников многоквартирного дома на переоборудование;

Проведение переустройства чердака;

Получение акта о проведенном переустройстве;

Внесение изменений в договор аренды и регистрация подобных изменений.

Данные действия регламентируются следующими нормативными документами:

Жилищным кодексом РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ от 22.12.2004); Постановлением Правительства города Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы»; Постановлением Правительства города Москвы от 15.11.2005 № 883-ПП «О реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации и правых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах», ПП РФ № 47 от 28.01.2006 года «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

2. Реконструкция или надстройка мансардного этажа с последующей передачей помещений клиенту в собственность.

В этом случае схема такова:

Принятие единогласного решения всеми собственниками жилых помещений на проведение реконструкции;

Получение собственниками жилых помещений, ТСЖ, ЖСК разрешения на реконструкцию;

Проведение строительных и строительно-ремонтных работ и последующий ввод в эксплуатацию реконструированных помещений;

Внесение изменений в техническую и иную документацию;

Передача мансардного помещения клиенту и регистрация права собственности на данное помещение.

Данные действия регламентируются законом города Москвы № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве».

Основным условием совершения вышеуказанных процедур является наличие зарегистрированных прав долевой собственности и урегулированные земельные отношения.

Оформление чердаков и мансард в собственность

Оформление прав на переустройство чердачных помещений в жилые помещения мансардного типа (приватизацию чердака) осуществляется посредством проведения реконструктивных работ в рамках законодательства об инвестиционной деятельности в Российской Федерации с учетом применения специального законодательства, регулирующего вопросы строительства, реконструкции, предпроектной и проектной подготовки, схематично выглядит следующим образом:

Присоединение чердака или мансарды (приватизация мансарды чердака)

Этап первый

Сбор документации об юридически значимых фактах праводееспособности и исходных данных об объекте предполагаемых инвестиций (здании, домовладении):

Юридический статус (организация, гражданин);

Право на жилище (собственность, наем, аренда, безвозмездное пользование);

Способ приобретения права на жилище (долевое участие в строительстве жилья, купля-продажа, приватизация и т.д.);

Предполагаемый объем инвестиций (в денежном выражении);

Принадлежность здания к тому или иному жилищному фонду (государственный (в том числе ведомственный), частный);

Сведения о балансодержателе здания (например, Дирекция единого заказчика района, специализированная управляющая компания);

Наличие зарегистрированного в установленном порядке Кондоминиума (единого комплекса недвижимого имущества) и паспорта домовладения (здания), составленного органом технической инвентаризации;

Наличие либо отсутствие зарегистрированного Товарищества собственников жилья (ТСЖ) и его отношение к эксплуатации домовладения (здания).

Этап второй

Определение технической возможности переустройства чердачных помещений:

Получение у балансодержателя (эксплуатирующей организации) здания (домовладения) заверенной копии Паспорта домовладения;

Заказ в специализированной (проектной) организации на выполнение технического заключения о возможности переустройства (реконструкции) чердачных помещений в мансардный этаж жилого или иного (офисного) типа;

Получение технического заключения о возможности переустройства (реконструкции) чердачных помещений. По техническому заключению определение перспективы инвестиционного процесса по переустройству (реконструкции) чердачных помещений либо его прекращение.

Этап третий

При положительном техническом заключении, т.е. наличии технической возможности переустройства (реконструкции) чердачных помещений, Исполнитель обязуется:

Подготовить необходимые документы для обращения в префектуру соответствующего (по месту нахождения объекта) административного округа с целью организации и проведения специального конкурса по определению инвестора, претендующего на проведение работ по переустройству (реконструкции) чердачных помещений, и передает их в конкурсную комиссию префектуры. В состав документов входят: техническое заключение МосжилНИИпроекта, проектная документация, расчет обязательных компенсационных выплат за счет инвестора в пользу собственников (нанимателей) квартир, непосредственно примыкающих к зонам проведения строительных работ. Состав инстанций (служб), согласующих проектную документацию, определяет конкурсная комиссия префектуры;

Оформить результаты конкурса в виде заверенной копии распоряжения префекта, утверждающего решение конкурсной комиссии;

Получить заключение и учетную регистрацию инвестиционного контракта на реконструкцию чердачных помещений.

Этап четвертый

Разработка проекта;

Заключение договора строительного подряда, сопровождающегося заключением со страховой компанией договора о страховании рисков при выполнении подрядчиком строительных работ;

Оформление государственной приемки объекта реконструкции (акты приемки, распоряжения об утверждении актов приемки);

Оформление документа ввода в эксплуатацию, справки о присвоении адресных реквизитов;

Заказ и получение документов технической инвентаризации, государственной регистрации права на вновь созданное недвижимое имущество (помещения мансардного этажа);

Государственная регистрация права собственности на помещение в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Закон г. Москвы от 09.07.2003 г. № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в г. Москве»).

Незаконное оформление чердачных помещений

В последнее время участились случаи неправомерной приватизации чердаков. Часто это происходит с санкции территориальных управлений административных районов. Жильцы дома, где произошла незаконная приватизация чердачных помещений, могут обжаловать ее в судебном порядке, так как в соответствии с действующим законодательством реконструкция любых помещений в доме может осуществляться лишь с согласия собственников квартир (положения Жилищного кодекса РФ и других регламентирующих документов). Согласно ст. 35 Конституции РФ, ст. 117 ГК РСФСР, ст. 3 Закона РФ «О собственности» и ст. 246, 247 ГК РФ, владение, пользование, распоряжение общей долевой собственностью производится лишь по соглашению всех ее участников, и никто не может быть лишен имущества иначе, как по решению суда.

Если окажется, что муниципальные власти, не получив согласия собственников квартир, отдали чердак вашего дома в аренду коммерческим фирмам, владельцы жилья и долевых метров чердачного помещения (через правление ТСЖ, управляющую компанию или уполномоченного по непосредственному управлению домом) вправе начать в судебном порядке процедуру восстановления своих законных прав. Как использовать чердачное помещение согласно ЖК РФ, решают теперь не городские чиновники, а только собственники квартир.

Правовой основой федерального уровня для инициирования процесса переустройства (реконструкции) чердачных помещений в жилые помещения мансардного типа являются следующие законодательные акты:

Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»; Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Правовой основой регионального уровня, например в г. Москве, для инициирования процесса переустройства (реконструкции) чердачных помещений в помещения мансардного типа является в настоящее время специальный правовой акт г. Москвы – «Положение об устройстве жилых помещений мансардного типа в жилых домах в г. Москве», утвержденное распоряжением мэра Москвы от 2 июля 1996 г. № 49/1-РМ. В нем предусмотрено, что приобретение в собственность чердачных помещений возможно путем покупки прав инвестирования на обустройство чердачного помещения (под мансарду).


«Положение об устройстве жилых помещений мансардного типа (мансардном строительстве) в жилых домах в г. Москве»

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 29.03.96 № 431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище» и во исполнение постановления Московской городской думы от 17 января 1996 года № 5 «Об особенностях инвестиционной деятельности при строительстве и реконструкции мансард, пристроек, подземных и иных сооружений на объектах жилищного фонда г. Москвы»:

1. Установить, что:

1.1. Инвестиционная деятельность по устройству мансард в жилых домах осуществляется по результатам конкурсов, проводимых префектами административных округов.

1.2. Инвестиционные договоры на выполнение работ, связанных с устройством мансард в муниципальном жилищном фонде города, от имени правительства Москвы заключают префектуры административных округов.

1.3. При устройстве мансард в жилых домах инвесторами могут выступать как юридические, так и физические лица.

1.4. При заключении инвестиционных договоров, связанных с устройством мансард, инвесторы обязаны оплатить в бюджет города стоимость прав инвестирования, определяемую согласно п. 3.2 данного распоряжения. Средства, полученные от оплаты прав инвестирования, направляются на выполнение планово-предупредительного, текущего или капитального ремонта дома, где расположен объект инвестирования.

1.5. При проведении работ по устройству мансард в жилых домах инвесторам необходимо осуществить компенсационные выплаты собственникам (нанимателям) квартир, непосредственно примыкающих к зонам проведения строительных работ.

Право на компенсации за счет инвесторов имеют жители тех квартир, проживание в которых при проведении работ временно становится недопустимым по санитарным или иным нормам в соответствии с заключением уполномоченных органов городской администрации.

2. Утвердить «Положение об устройстве жилых помещений мансардного типа в жилых домах в г. Москве».

3. Департаменту муниципального жилья в месячный срок:

3.1. Разработать и утвердить «Инструкцию по регистрации прав собственности на вновь созданные жилые помещения мансардного типа».

3.2. Разработать совместно с МосгорБТИ и утвердить методику расчета стоимости права инвестирования при освоении чердачного пространства в жилых домах.

3.3. Разработать совместно с МосгорБТИ и утвердить методику расчета компенсационных выплат гражданам в связи с проведением строительных работ согласно постановлению Московской городской думы от 17.01.96 № 5.

3.4. Разработать и утвердить «Положение о проведении конкурсов по реализации прав инвестирования при устройстве мансард в жилых домах г. Москвы».

4. Контроль за выполнением настоящего распоряжения возложить на руководителя Департамента муниципального жилья Сапрыкина П.В., префектов административных округов.

Мэр Москвы Ю.М. Лужков

Приложение к распоряжению мэра Москвы от 2 июля 1996 г. № 49/1-РМ

1. Термины и определения:

Чердак – пространство между конструкциями кровли (наружных стен и перекрытием верхнего этажа (стр. 32 СНиП 2.08.02–89*, приложение 2);

Этаж мансардный – этаж, размещаемый внутри чердачного пространства (стр. 32 СНиП 2.08.02–89*, приложение 2);

Освоение чердачного пространства – проведение работ (мансардное строительство) с целью устройства помещения мансардного типа в жилом доме.

2. Общие положения

2.1. Настоящее Положение определяет условия приобретения прав инвестирования и порядок освоения чердачных пространств для устройства мансард в жилых домах в г. Москве.

2.2. Положение разработано в соответствии с постановлением Московской городской думы от 17 января 1996 года № 5 «Об особенностях инвестиционной деятельности при строительстве и реконструкции мансард, пристроек, подземных и иных сооружений на объектах жилищного фонда г. Москвы», в развитие постановления Правительства Москвы от 14 декабря 1993 года «О реконструкции чердачных помещений жилых домов под квартиры и служебные помещения мансардного типа» № 1149 и распоряжения мэра Москвы от 7 февраля 1995 года № 67-РМ «О реконструкции чердачных помещений жилых домов с проведением планово-предупредительного ремонта».

2.3. Проведение работ по освоению чердаков проводится с целью выполнения программы капитального ремонта и реконструкции зданий в городе Москве, создания дополнительной жилой площади без застройки новых земельных участков и привлечения внебюджетных средств для строительства жилья и решения вопросов внебюджетного финансирования ремонта жилищного фонда. Указанная цель достигается путем продажи прав инвестирования на освоение чердачного пространства (мансардное строительство) на конкурсной основе, с последующим устройством помещений мансардного типа.

2.4. Проектно-сметная документация на устройство мансарды в жилых домах в обязательном порядке согласовывается с Москомархитектурой, Управлением государственного контроля, охраны и использования памятников истории и культуры г. Москвы, органами Госпожнадзора, органами Госсанэпиднадзора, МосжилНИИпроектом в порядке, определенном нормативными актами г. Москвы.

При этом, если устройство помещений мансардного типа осуществляется над всем жилым домом с изменением фасада, то действует порядок, установленный в распоряжении мэра Москвы от 31 января 1996 года № 39-РМ. Учитывая, что устройство мансардных помещений осуществляется без застройки земельных участков, согласований Московского земельного комитета по данному вопросу не требуется.

2.5.Товарищества собственников, принявшие жилые дома в управление в порядке, определенном постановлением Правительства Москвы от 28.08.93 № 813, получают одновременно право на исполнение функций заказчика по проведению реконструкции жилых домов с освоением чердачного пространства под мансарду. Решение о проведении реконструкции принимается на общем собрании товариществ.

3. Порядок оформления документов

3.1. Инвестор, претендующий на устройство помещения мансардного типа, определяется по результатам специального конкурса, проводимого префектом административного округа.

3.2. Для проведения конкурса конкурсная комиссия заказывает техническое заключение МосжилНИИпроекта о состоянии конструкций дома, перекрытий последнего этажа и конструкций крыши, проектную документацию на устройство мансарды, согласованную в установленном порядке, стоимость которых в дальнейшем оплачивает инвестор, победивший на конкурсе.

Кроме того, в комплект конкурсных документов обязательно включается расчет обязательных компенсационных выплат за счет инвестора в пользу собственников (нанимателей) квартир, непосредственно примыкающих к зонам проведения строительных работ. Размеры компенсационных выплат определяются МосгорБТИ.

Вопросы, связанные с разрешением инвестору компенсировать часть стоимости права инвестирования выполнением планово-предупредительного, текущего или капитального ремонта дома, где расположен объект инвестирования (или другими работами в соответствии с нуждами городского хозяйства), рассматриваются в префектурах административных округов специальной (конкурсной) комиссией.

По просьбе собственников (нанимателей) квартир, непосредственно примыкающих к зонам проведения строительных работ, указанные компенсации могут быть заменены ремонтными работами на сумму компенсации.

3.3. При принятии решения о проведении работ по освоению чердачного пространства жилого дома о предстоящих работах должны быть уведомлены все собственники, проживающие в этом доме. Спорные вопросы с собственниками решаются в судебном порядке.

3.4. Не позднее, чем за месяц до проведения конкурса его условия должны быть опубликованы.

3.5. Решение конкурсной комиссии утверждается распоряжением префекта административного округа.

3.6. На основании распоряжения префекта административного округа и оплаты прав инвестирования в бюджет города оформляется договор с инвестором на освоение чердачного пространства или отдельного его участка. Договор подлежит регистрации в Департаменте муниципального жилья.

3.7. После регистрации договора инвестор обязан в указанные сроки освоить чердачное пространство согласно проекту.

3.8. Приемка работ по окончании строительства мансарды осуществляется приемочными комиссиями административных округов. Акт приемки работ утверждается в месячный срок распоряжением префекта.

3.9. Сведения о новых технических параметрах жилых помещений последнего этажа и мансардных помещений, а также всего дома в целом готовятся Мосгор БТИ и направляются в Департамент муниципального жилья для внесения изменений в соответствующие базы данных.

3.10. Вновь полученная площадь оформляется в собственность заключением нотариального договора с последующей его регистрацией в Департаменте муниципального жилья.

1. В мкд дымоход заканчивается на чердаке, труба на кровлю не выходит-это нарушение.

1.1. Здравствуйте, Елена!
Описанное Вами устройство дымохода произведено с нарушениями, так как в соотвествии с п. 3.73 СНиП 2.04.05-91* "Отопление, вентиляция и кондиционирование" высота дымовых труб, размещаемых на расстоянии, равном или большем высоты сплошной конструкции, выступающей над кровлей, должна быть:
не менее 500 мм - над плоской кровлей;
не менее 500 мм - над коньком кровли или парапетом при расположении трубы на расстоянии до 1,5 м от конька или парапета;
не ниже конька кровли или парапета - при расположении дымовой трубы на расстоянии от 1,5 до 3 м от конька или парапета;
не ниже линии, проведенной от конька вниз под углом 10° к горизонту, - при расположении дымовой трубы от конька на расстоянии более 3 м.
Дымовые трубы следует выводить выше кровли более высоких зданий, пристроенных к зданию с печным отоплением.

Жители последних этажей жилых домов могут увеличить свое жилое пространство за счет нежилого чердачного помещения, расположенного над их квартирой.

Чердак – пространство между конструкциями кровли (наружных стен и перекрытием верхнего этажа) (стр. 32 СНИП 2.08.02-89, приложение 2).

Освоение чердачного пространства – проведение работ с целью устройства помещения мансардного типа в жилом доме.

Присоединить чердачное помещение к своей квартире может собственник квартиры на последнем этаже дома.

Присоединение чердачного помещения может быть осуществлено двумя способами: с оформлением мансардного помещения в собственность и без оформления (на праве аренды, либо безвозмездного пользования). Выбор конкретного способа присоединения мансардного помещения зависит от многих факторов: наличие ТСЖ, количества членов ТСЖ, качественный состав членов ТСЖ либо собственников жилых помещений в многоквартирном доме, наличие оформленных прав на долевую собственность и на землю и т.д.

Процесс оформления чердака над квартирой в собственность достаточно трудоемок и занимает большой период времени, а так же требует значительных финансовых затрат.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса чердак является общей долевой собственностью всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме. В соответствии с этой же нормой распоряжение чердаком происходит в установленном законом порядке с согласия собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Собственники могут дать согласие на совершение 2-х видов действий с чердаком:

  • передача чердака в аренду либо в безвозмездное пользование (такое решение принимается 2/3 голосов собственников жилых помещений в многоквартирном доме);

  • реконструкция чердака с уменьшением общей долевой собственности или без такового.

От того, какое решение примут все собственники жилых помещений, будет зависеть по какому пути освоения чердачного пространства стоит идти.

Этапы присоединения чердака

Способ с получением чердака в аренду либо в безвозмездное пользование схематично выглядит так:

  • получение согласия на аренду либо безвозмездное пользование чердаком (частью чердака) у собрания собственников жилья, ТСЖ или ЖСК;

  • заключения договора аренды чердака (части чердака) и его государственная регистрация;

  • проведение переустройства чердака;

  • получение акта о проведенном переустройстве;

  • внесение изменений в договор аренды и регистрация подобных изменений.

Данные действия регламентируются Постановлением Правительства города Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы».

Второй способ более выгодный для клиента, но более трудоемкий и дорогой. В данном случае мансардное помещение передается Клиенту в собственность.

В данном случае схема такова:

  • принятие единогласного решения всеми собственниками жилых помещений на проведение реконструкции;

  • получение собственниками жилых помещений, ТСЖ, ЖСК разрешения на реконструкцию;

  • проведение СМР и последующий ввод в эксплуатацию результатов реконструкции;

  • внесение изменений в техническую и иную документацию;

  • передача мансардного помещения клиенту и регистрация права собственности на мансардное помещение.

Данные действия регламентируются законом города Москвы № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве».

Основным условиям совершения вышеуказанных процедур является наличие зарегистрированных прав долевой собственности и урегулированные земельные отношения.

Специалисты отдела присоединения чердаков окажут квалифицированную помощь в максимально короткие сроки. Мы имеем большой опыт сотрудничества со всеми учреждениями, от которых зависит принятие решений по оформлению чердаков над квартирой в собственность.